STF pacifica que ITBI somente incide na efetiva transferência do imóvel, que se dá com registro no RI
O Supremo Tribunal Federal (“STF”), no julgamento do Agravo em Recurso Extraordinário nº 1.294.969/ SP, submetido à sistemática de repercussão geral, reafirmou seu entendimento no sentido de que para incidência de ITBI os entes municipais deverão observar a efetiva transferência da propriedade, que se dá no momento do registro pelo Oficial do Registro de Imóveis (“RI”), não sendo legítima a exigência do mencionado imposto em etapas preparatórias à transferência, como por exemplo, quando lavrada escritura de compromisso de compra e venda perante o Cartorio de Notas.
Segundo o Ministro Luiz Fux, Relator do caso, não ocorre o fato gerador do tributo na cessão de direitos de aquisição de imóvel, pois a Constituição Federal não admite a incidência do tributo sobre bens que não tenham sido transmitidos, uma vez que a mera expectativa de direito não consolida a transferência do bem.
Referido entendimento está em consonância com aquele recentemente proferido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (“TJ-SP”) em acórdão que foi mantido pelo Superior Tribunal de Justiça (“STJ”), que afastou a obrigatoriedade de os tabeliães de notas verificarem a prova do recolhimento do ITBI quando da lavratura de atos prévios à transmissão de bens imóveis, sob pena se se sujeitarem à multa pecuniária, sob o fundamento de que o fato gerador do ITBI ocorre somente no momento do registro do ato traslativo da propriedade junto ao Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 35 do Código Tributário Nacional (“CTN”).
Dessa forma, pelo entendimento pacificado pelo STF, não deverá ser exigida a prova do recolhimento do ITBI quando da lavratura de escrituras públicas em Cartórios no Notas, mas apenas por ocasião do Registro da transmissão da propriedade junto ao Registro de Imóveis.
Ainda sobre a matéria, destacamos que, caso o valor venal de referência fixado pelo Município de São Paulo para fins de ITBI seja superior àquele previsto para fins de IPTU ou ao efetivo valor da operação de transferência, há fundamentos jurídicos para o questionar a exigência do ITBI sobre a referida base de cálculo. O entendimento encontra respaldo pela tese jurídica fixada pelo Órgão Especial do TJ-SP no IRDR nº 2243516-62.2017.8.26.0000 (Tema 19), que julgou inconstitucional a utilização de mencionada base, concluindo que o imposto deve ser calculado sobre o valor venal do imóvel utilizado pelo Município para fins de IPTU ou o valor da transação, prevalecendo o que for maior.
Por fim, observamos que o STJ tem precedentes no sentido de que a base de incidência do ITBI deve ser o efetivo valor da operação, mesmo que esse seja inferior ao valor venal do imóvel (seja para fins de ITBI, seja para fins de IPTU), uma vez que esse é o montante que reflete o valor de mercado do imóvel, que é a base de cálculo determinada pela constituição federal e pelo CTN para fins de ITBI.
A equipe Tributária do VBD Advogados encontra-se à disposição para os esclarecimentos necessários.
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