Entenda o regime de transição da Reforma Tributária para contratos de locação residencial e não residencial

Com a iminente sanção da Reforma Tributária pelo presidente Lula, circularam nos últimos dias, pela imprensa, internet e grupos de WhatsApp notícias alarmistas afirmando que locadores têm poucas horas para optar pelo recolhimento de uma alíquota de 3,65% de CBS e IBS. Essas informações geram pânico e confundem os leitores, sem esclarecer o que realmente importa. A seguir, Rodrigo Antonio Dias, sócio fundador do VBD Advogados, esclarece dúvidas sobre o tema.

1. Como serão aplicadas a CBS e o IBS nas locações?

Primeiramente, é importante esclarecer que não pagamos alíquota, pagamos tributo. O tributo corresponde ao resultado da aplicação de uma base de cálculo multiplicada pela alíquota, considerando eventuais créditos relacionados à operação. Portanto, a comparação de alíquotas não traz qualquer tipo de informação útil. 

A CBS e o IBS incidirão apenas em casos específicos: a) para locações realizadas por empresas; ou b) para pessoas físicas que obtiverem: receita de locação superior a R$ 240 mil no ano anterior, ou superior a R$ 288 mil no mesmo ano; e desde que relacionada à locação de três ou mais imóveis distintos. 

Assim, as novas disposições da Reforma Tributária não se aplicam a locações realizadas por pessoas físicas que não se enquadrem nesses critérios. 

2. Como se dará a opção pelo regime de transição?

O Projeto de Lei Complementar (PLP) nº 68, que deve ser sancionado pelo presidente da República, estabelece, em seu artigo 487, que contribuintes que realizem locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis decorrentes de contratos firmados por prazo determinado poderão optar pelo recolhimento de CBS e IBS com base na receita bruta recebida, à alíquota de 3,65%. 

Prazo e condições 

Importante: a opção somente será válida quando a CBS e o IBS passarem efetivamente a ser cobrados. A CBS somente será cobrada: a partir de 2027; e o IBS somente será cobrado: a partir de 2029. 

Para contratos com finalidade RESIDENCIAL, a opção valerá: 

- Pelo prazo original do contrato, ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro. 

- Isso se o contrato for firmado até a data de publicação da Lei Complementar, comprovado por:

               - firma reconhecida; ou 

               - assinatura eletrônica; ou 

- comprovação de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao primeiro mês do contrato. 

Para contratos com finalidade NÃO RESIDENCIAL, a opção valerá: 

- Pelo prazo original do contrato. 

- Isso se o contrato for firmado até a data de publicação da Lei Complementar, comprovado por: 

           - firma reconhecida ou assinatura eletrônica; e 

          - for registrado em: Cartório de Registro de Imóveis ou de Títulos e Documentos até 31/12/2025; ou disponibilizado para a Receita Federal e Comitê Gestor do IBS. 

3. Quais os impactos do sistema de transição da Reforma sobre contratos de locação residencial?

Os contratos típicos de locação residencial possuem prazo de 30 meses, conforme a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). 

Exemplos práticos: 

- Um contrato firmado em 1º de julho de 2024, com prazo de 30 meses, terminará em 31 de dezembro de 2026, antes do início da cobrança da CBS e IBS, portanto. -

- Um contrato firmado em 16 de janeiro de 2025, com prazo de 30 meses, terminará em 15 de julho de 2027. Nesse caso, apenas a CBS será aplicada, já que o IBS será exigido apenas a partir de 2029. 

Além disso, para locações residenciais, as alíquotas de CBS e IBS serão reduzidas em 70%. 

Assim, no exemplo acima, se a alíquota modal combinada de CBS e IBS for de 27% (estimativa baseada em manifestações do Governo Federal), a CBS aplicada à locação no regime regular seria de 2,7% (menor do que 3,65%, portanto). 

Para os contratos com prazos superiores, é preciso analisar o prazo de transição de IBS para entender o impacto da aplicação das alíquotas em cada ano. 

4. Quais os impactos do sistema de transição da Reforma sobre contratos não residenciais? 

Cenários a serem considerados: 

Para análise dos efeitos práticos da reforma tributária e do regime de transição, temos que analisar diversos aspectos, a exemplo: 

1. Locações típicas não residenciais (regidas pela Lei nº 8.245/91, com prazo de 5 anos); ou Contratos atípicos (como "Built-to-Suit")? 

2. Locatários contribuintes regulares de CBS e IBS ou optantes do SIMPLES, que não entrarão no regime regular?

Essas variáveis são fundamentais para avaliar se a opção pelo regime de transição será mais vantajosa ou não. 

Entender se o locatário está ou não no regime regular de recolhimento de CBS e IBS é fundamental para determinação do chamado preço percebido, aquele que efetivamente será considerado custo para o locatário após ele recuperar o crédito de tributo da operação. 

Sem entender essa dinâmica, a empresa pode achar que apenas pelo fato de o locatário ter que desembolsar um valor superior ao que ele desembolsa hoje isso representaria um prejuízo para as partes. 

Essa falácia é simples de derrubar. 

Pensem que se uma empresa paga hoje R$ 100mil de locação e recupera zero de crédito, o custo dessa locação é de R$ 100mil. 

Mas se essa empresa passar a pagar R$ 105mil, mas recuperar R$ 10mil de crédito, o custo da locação será de R$ 95mil.

Portanto, ela desembolsa mais num primeiro momento, mas recupera o valor e reduz o custo da despesa de locação na sequência. 

Quem não entender essa dinâmica estará fora do jogo do novo sistema tributário. 

5. Quais as principais diferenças entre os regimes de transição e o regular? 

Imaginem que temos a chamada "holding patrimonial" que aluga um imóvel para uma empresa que optante do SIMPLES e que não irá optar pelo regime regular de IBS e CBS, portanto, o valor pago por ela será integralmente considerado custo. Vamos estabelecer que o valor anual da locação mais tributos do consumo é de R$ 1.000.000,00 e que esse valor não irá variar ao longo de todo contrato. Ou seja, a empresa do SIMPLES sempre pagará R$ 1.000.000,00, incluindo todos os tributos de consumo incidentes (optamos por esse exemplo para trazer a situação mais extrema para ambos os lados do contrato).
Imaginemos que o prazo desse contrato seja de 5 anos, contados do dia 01/01/2025. Ou seja, vencendo-se o contrato em 31/12/2029. Vamos considerar que essa empresa holding tenha uma despesa de manutenção do imóvel equivalente a 3% da locação anual e que ela conseguirá recuperar 50% do resíduo tributário dessas despesas, assumindo que hoje o resíduo hoje seja tributado a 8,65% sobre o valor dos serviços tomados (considerando apenas PIS, COFINS e ISS da etapa imediatamente anterior).

Voltamos a frisar, nesse exemplo, assumíssemos a premissa de que o valor pago pelo locatário, somando preço da locação e tributos do consumo permanece fixo ao longo dos anos e equivale a R$ 1.000,000,00 por ano. 

Vamos comparar as duas situações agora, optando pelo regime de transição e sem optar pelo regime de transição: 

Opção pelo regime de transição, com alíquota de 3,65% e sem crédito: 

VBD

Opção pelo regime regular, com crédito:

VBD

Vejam que nesse exemplo o sistema regular de CBS e IBS é, portanto, mais benéfico para holding patrimonial do que o regime opcional. 

Conclusão: a análise da melhor opção depende de cenários específicos, cláusulas contratuais, créditos apurados e a dinâmica tributária do locatário. 

Não é possível afirmar que um regime é melhor do que o outro de maneira genérica. 

7. Quais medidas os locadores devem adotar neste momento? 

Evitem decisões precipitadas baseadas em alarmismo ou "receitas prontas". O regime de transição pode ser útil em casos muito específicos, mas longe de ser uma solução universal. Analise cuidadosamente os impactos jurídicos e tributários antes de alterar contratos.

A equipe Tributária do VBD Advogados segue acompanhando as atualizações referentes ao tema e permanece à disposição para esclarecer eventuais dúvidas.

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