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24/01/23

Multifamily: residencial para renda é aposta do setor imobiliário brasileiro em 2023

Grandes fundos de investimento aportam no Brasil com proposta de gestão profissional para empreendimentos inteiros voltados ao mercado de locação imobiliária residencial, a partir de serviços diferenciados e preços competitivos com o mercado tradicional.
Se o setor imobiliário brasileiro em 2022, inclusive o de escritórios, superou as incertezas provocadas pela pandemia, o aumento da inflação em todo mundo, agravado pela guerra na Ucrânia, e a consequente alta nas taxas de juros fez com que o ano tivesse resultados positivos, porém inferiores ao anterior. Para 2023, há ainda mais incertezas no ar, relacionadas à mudança de governo e, especialmente, ao risco fiscal do país – outro fator a pressionar as taxas de juros. Há um segmento, contudo, que boa parte do mercado acredita estar maduro para ser a grande estrela deste ano: os multifamily ou, como são mais conhecidos no Brasil, as propriedades de residencial para renda.

“A gente sempre sofre quando tem alta de juros e inflação. Da ponta do investidor, porque ele olha aquele negócio que é imobiliário, com um monte de liability (assunção de responsabilidades) envolvida, versus colocar esse dinheiro num papel que te paga juros excelentes e é só ficar esperando acontecer (com risco muito baixo, em geral atrelado ao risco país, ou seja, só factível mediante inadimplência, ou na linguagem do mercado, de um default). Da ponta do consumidor é terrível, porque com inflação, o custo de construção fica altíssimo e o financiamento fica pouco atrativo”, diz Janaína Vargas, sócia do Mattos Filho, Veiga Filho, Marrey Jr. e Quiroga Advogados.

Marcelo Tapai, do Tapai Advogados, chama atenção para o risco do aumento de distratos e a consequente devolução de unidades compradas nos últimos anos, em um cenário de juros baixos: “A pessoa compra um imóvel na planta, com o cenário daquele momento, só que ela vai receber o imóvel depois de dois ou três anos. Então, toda a conta que ela faz é com base naquele cenário de Selic de 2% e taxa de juros de financiamento de 4% ou 5%. Se a inflação dispara de forma descontrolada, como aconteceu nesses últimos meses…”

Sobre o cálculo de riscos do investidor, Raphael Espírito Santo, sócio da área de Direito Imobiliário do Veirano Advogados, exemplifica: “Você tem juros a 2%, consegue uma transação que dê um retorno de 7% ao ano e ela é viável. Aí sai um monte de transação. Agora, com juros a 14% e chega uma transação que dá retorno de 7%, por que vai investir? Aí tem que achar uma transação que dê retorno de 20% ou 25%.”