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Na data de hoje, dia 29.05.2025, foi publicado o Decreto nº 64.244 pela Prefeitura do Município de São Paulo, introduzindo alterações ao Decreto nº 63.130/2024, que regulamentou o artigo 47 do Plano Diretor Estratégico (“PDE” – Lei nº 16.050/2014), estabelecendo novas diretrizes para a produção privada de unidades para Habitação de Interesse Social (“HIS”) e Habitação de Mercado Popular (“HMP”). Seguem abaixo as principais alterações:

(i) Certidão de Enquadramento

A emissão da certidão passa a ser de responsabilidade do próprio promotor do empreendimento ou do locador, podendo tal serviço ser terceirizado. A recepção, guarda e veracidade dos documentos e informações agora é de responsabilidade do promotor do empreendimento ou do locador.

(ii) Definição de Renda

Previsão de que deve ser considerada a renda familiar, definida como conjunto de um ou mais indivíduos que contribuam para o rendimento ou tenham suas despesas atendidas pela unidade familiar e que sejam moradores de um mesmo domicílio, ainda que os adquirentes não disponham de renda própria para o seu sustento quando da celebração do contrato de aquisição.

(iii) Averbação – Finalidade Locativa

Deverá ser comprovada a averbação em plataforma eletrônica específica que será disponibilizada pela Prefeitura, todas as vezes que a unidade for adquirida para a finalidade locativa. A advertência quanto à observância das regras de destinação das unidades, conforme PDE, deverá constar expressamente da referida averbação.

(iv) Locação “Short Stay”

A nova regulamentação proíbe a locação por curta duração (“Short Stay”), estabelecendo que tal modalidade não configura provisão habitacional compatível com as unidades de HIS e HMP.

(v) Imóvel Desocupado – Finalidade Locativa

Em caso de fiscalização, o proprietário deverá comprovar que o imóvel se encontra vazio, mediante a apresentação das contas de consumo da unidade.

(vi) Vedação – Comodato – Finalidade Locativa

Fica vedada a cessão gratuita da unidade, não havendo exceção nem mesmo para beneficiado enquadrado na respectiva faixa de renda.

(vii) Cálculo da Multa – CEPAC

No perímetro de Operações Urbanas Consorciadas, os valores de incentivos para aplicação de penalidades serão calculados com base no valor do CEPAC negociado no último leilão, reajustado pelo IPC/FIPE.

(viii) Cálculo da Multa – Não proporcionalidade

Apesar do anseio da sociedade e do setor imobiliário, o conteúdo do decreto não traz a expressa proporcionalidade de pena/multa em caso de apenas parte do empreendimento, e não o todo, deixar de atender ao enquadramento legal na destinação das unidades.

(ix) Fiscalização – Stand de Vendas – Publicidade Ostensiva
As Subprefeituras passarão a fiscalizar o stand de vendas para confirmar a existência e adequação da publicidade dos produtos HIS e HMP, que deve ser ostensiva e inserida em todos os materiais de divulgação do empreendimento.

(x) Cadastro de Documentos – Plataforma Eletrônica

O promotor do empreendimento deverá cadastrar os documentos relativos ao empreendimento em plataforma eletrônica a ser disponibilizada pela Prefeitura.

(xi) Preços de Venda – Limites Máximos

A alienação das unidades HIS e HMP deverão observar os seguintes tetos máximos (atualizados anualmente pelo INCC):

Não há delimitação de data de corte para excetuar alvarás expedidos e incorporações imobiliárias registradas anteriormente à publicação desse Decreto, motivo pelo qual, pela análise direta da norma, a partir de hoje não poderá haver vendas de imóveis acima do teto previsto no quadro, ainda que em empreendimentos já lançados com estoque disponível.
 

(xii) Locação – Limite Máximo
As locações deverão respeitar um limite máximo de 30% (trinta por cento) das respectivas faixas de renda de enquadramento nas tipologias HIS e HMP. Caso o limite máximo não seja observado, a destinação da unidade será considerada irregular, sujeitando-se às sanções legais.

 (xiii) Leilão Extrajudicial – Não Aplicação das Restrições

Nos leilões realizados no âmbito da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997 (“Lei das Alienações Fiduciárias”), não se aplicarão as restrições de comercialização das unidades HIS e HMP previstas no PDE. No entanto, tais restrições se aplicarão para eventuais alienações supervenientes que vierem a ser realizadas pelo arrematante.

As equipes de Urbanístico e Imobiliário do VBD Advogados estão monitorando o tema e permanecem à inteira disposição para esclarecer eventuais dúvidas.